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ARTIGO: PRÁTICAS ABUSIVAS NA RESCISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO



Muitos brasileiros, devido à crise econômica, tiveram perda significativa na renda e no poder aquisitivo do salário, fazendo com que grande parte não tivesse condições financeiras de continuar pagando aquele financiamento imobiliário contraído há algum tempo atrás, quando o país atravessava boa fase e tínhamos muitas ofertas para aquisição do tão sonhado imóvel próprio.
Como conseqüência disso, agora está ocorrendo o inevitável: O consumidor não consegue mais honrar com o compromisso de pagar as parcelas do contrato celebrado com a construtora ou banco, tendo que optar pela rescisão contratual, o que acaba resultando em abusos por parte de algumas empresas, que se utilizam de meios ilegais para impedir o consumidor de cancelar o contrato.
Neste sentido, é importante o consumidor buscar informações sobre seus direitos para que não seja lesado e acabe pagando indevidamente ou deixando de receber valores devidos.
Primeiramente, um ponto que merece atenção quanto à rescisão contratual é o caráter “irretratável” que muitas empresas fazem constar do contrato. Trata-se de uma ilegalidade, pois retira a liberdade do consumidor de cancelar o contrato, o que está disposto como direito básico do consumidor, sendo vedada cláusulas ou práticas abusivas, e assegurada a liberdade de escolha, como prevê o artigo 6º, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Essa cláusula de irretratabilidade pode confundir o consumidor, fazendo com que o mesmo não busque ou tenha o cancelamento negado, figurando como vantagem desproporcional, fatalmente levando o consumidor à inadimplência.
Outra prática abusiva comumente observada é a retenção excessiva dos valores já pagos, quando da rescisão contratual, chegando em casos extremos ao absurdo de 100% (cem por cento) de retenção dos valores já adimplidos.
 Estamos diante de outra ilegalidade, como prevê o código de defesa do consumidor (lei 8.078/90), em seu artigo 53, Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.’’
A lei veda expressamente a retenção total do dinheiro já pago, o que não intimida muitas empresas, que insistem em se enriquecer ilegalmente.
Ademais, outros dispositivos legais proíbem obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que subtraia a opção de reembolso pela quantia já paga pelo consumidor, ou até mesmo que tire a opção de rescindir o contrato, como dito acima.
O entendimento dos tribunais superiores nestes casos, é pelo pagamento de multa por rescisão, de 10 a 25%,  variando a depender do prejuízo que possa eventualmente ter causado (taxas de condomínio, aluguel em atraso, contribuições, impostos não pagos, etc).
Neste sentido, recentes julgados do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:


Data de publicação: 10/03/2015
Ementa: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.RESCISÃODEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DIREITO BÁSICO DOCONSUMIDOR. DIREITO DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. I – Rescindido o contrato de promessa de compra e venda, as partes devem retornar ao status quo ante, de modo que assiste ao comprador o direito a restituição de toda a quantia repassada ao vendedor, devendo ser abatida a título de cláusula penal compensatória somente a percentagem de 10% sobre o valor total pago. II – Negou-se provimento ao recurso.”


TJ-DF - Apelação Cível APC 20140111141499 (TJ-DF)

Data de publicação: 21/07/2015
Ementa: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DIREITO BÁSICO DOCONSUMIDOR. DIREITO DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I – Rescindido o contrato de promessa de compra e venda, as partes devem retornar ao estado anterior, de modo que assiste ao comprador o direito a restituição de toda a quantia repassada ao vendedor, devendo ser abatida a título de cláusula penal compensatória somente a percentagem de 10% sobre o valor totalpago. II - Os honorários advocatícios devem ser fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação, atendidas as normas das alíneas a, b, e c do § 3º do art. 20 do CPC . III – Negou-se provimento aos recursos.



Isso demonstra que o entendimento jurisprudencial se firma em determinar o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, devendo os valores eventualmente pagos serem devolvidos, abatidos, em regra, 10% sobre o valor total pago, à título de cláusula penal compensatória.
Isto, é claro, tratando-se de rescisão imotivada por parte do consumidor, diferente de rescisão por culpa da construtora, que não entrega o imóvel no prazo, por exemplo. Neste último caso, o consumidor, além de ter direito à devolução integral dos valores pagos, atualizados e corrigidos, também poderá pleitear danos morais, o que deverá ser analisado caso a caso.
Além disso, a devolução dos valores deve ser à vista e com valores atualizados monetariamente, não se admitindo parcelamentos e prazos para pagamento, de acordo com a súmula 543, do STJ, que assim prevê:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Outra questão muito presente nos contratos de financiamento imobiliário é a taxa de corretagem que é cobrada, mesmo sem o consumidor ter contratado corretor, o que também é proibido, pois configura venda casada, expressamente vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.
Uma vez que o corretor atua efetivamente na celebração do contrato, sua remuneração é devida, porém, quem deve arcar com o pagamento deve ser quem o contratou, e, na maioria dos casos, o consumidor se dirige diretamente ao stand de vendas da construtora, portanto, não deve ser obrigado a pagar pela taxa.
 Neste caso, quem deve se responsabilizar pelo pagamento da taxa de corretagem é a construtora, pois ela quem se beneficia do trabalho do corretor, de modo que, embutir o valor da taxa de corretagem no preço do imóvel sem a ciência do comprador configura prática abusiva.
Assim, caso o consumidor pague indevidamente valores à título de taxa de corretagem, deve ter esse valor devolvido atualizado e corrigido, e, em caso de má-fé comprovada, a devolução deverá ser em dobro, conforme prevê o artigo 42, parágrafo único, do código de defesa do consumidor.
Ademais, todos os valores devolvidos ao consumidor quando da rescisão contratual devem ser atualizados monetariamente e pagos imediatamente.
Portanto, o consumidor que se ver em alguma(s) das situações acima descritas, deve tentar um acordo amigável com a empresa, e, caso subsista a situação, não haverá outra solução que não o ajuizamento de ação judicial reivindicando os valores retidos e/ou cobrados indevidamente.

AUTORIA: Dr. Paulo Sérgio Martins Filho.

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